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高端酒店二线城市扩张:高端酒店扎堆武汉

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    1月27日,记者采访获悉,自2015年到2017年,武汉将有近10家左右高端酒店扎堆开业,新增客房数量将增长近一倍,武汉成为继成都之后,高端酒店争相布局的另一个二线城市。

    “从国际品牌酒店来看,其已进入战略调整期。”仲量联行高级副总裁李萌对记者表示,一线城市高端酒店区域饱和,市场发展潜力锐减,诸多酒店品牌的区域布局转向二线城市,而这几年来,成都和武汉等二线城市的国际化程度越来越高,而城市经济活力和发展速度提升,刺激了城市对高端服务业的需求,特别是高端酒店业市场,被资本市场看好。

    另一酒店业人士则表示,但扎堆供应的局面下,武汉市场是否有足够的消纳能力尚存疑。

    高端酒店扎堆武汉

    对武汉来说,高端酒店业尚处于启蒙期。

    上述酒店业人士介绍,在此前武汉市场的布局中,高端酒店数量极少,长期维持在5家左右的局面,2009年-2012年等全国酒店业快速增长时期,武汉仅新增一家酒店即万达威斯汀酒店,规模增长速度极慢。仲量联行提供的客房供应数据则显示,2006年,武汉市现有客房数量1644间,当年新增客房仅681间,2007年到2008年,新增客房未超过1000间,2009年到2012年4年时间里,新增客房数量仅800间左右。而酒店品牌也集中在早期的香格里拉、马可波罗、光明万丽等少量国际品牌。

    这种近乎停滞的状态在2013年开始改变。上述人士介绍,当年,随着喜来登等几家酒店的开业,武汉高端酒店客房供应提速,当年新增客房数量2292间,2014年新增客房数量922间。到目前为止,武汉市已挂牌的五星级酒店已有14家。

    2014年,包括万豪、四季、洲际、君悦等9家全球高端酒店再度宣布在汉布局,未来4年内,将陆续开业。待其正式投放市场后,武汉高端酒店客房供应量将达到1.26万间。

    如此快速扩张的背景却是,中国高端酒店业正在面临一个快速调整期,客房假和入住率双双下跌。“从全国范围来看,虽然也有部分城市上述指标均有上涨,但行业整体放缓趋势明显。”一酒店业人士分析,这种局面在2015年还会持续。

    而仲量联行采集武汉市最具代表性11家高端酒店数据显示,截至2014年11月,武汉市酒店市场日平均房价649元,同比下降11.2%,入住率45.55,同比下降11.2%,每间可出租客房收入295元,同比下降28.6%。

    “更多的是高端酒店市场的战略转移。”李萌表示,经过近十年布局,北上广深等一线城市供应市场已趋于饱和,激烈竞争,发展空间受限,他们需要寻找新的市场。

    对比其他城市,武汉高端酒店业尚不成熟,即便是目前已经开业的酒店,断档明显,多家老牌五星级酒店的设施陈旧、设备老化、停车位不足等问题明显,满足不了当前市场对高端酒店业的需求,给这些国际品牌入驻的先机。

    而武汉综合性房地产项目的放量,高端酒店作为重要的配套,被广泛布局。李萌解释,目前,国内房地产开发产品青睐包括酒店、写字楼、住宅、商业等一体的综合体项目,开发商对酒店的定位则是以提升项目档次和品牌为目的必备配套。此外,酒店大都由开发商自持,成为企业固定资产,赚取物业升值空间的同时,其产生的现金流补充企业的流动资金。

    消纳能力的考验

    但值得关注的是,这些新增供应基本集中在汉口王家墩CBD、武汉市解放大道、汉阳区的武汉国际博览中心周边等区域,各酒店的计划入市时间,则将从2015年持续到2018年,武汉是否具有足够的消纳能力?

    对比其他城市,武汉属于二线城市中的经济活跃城市,其GDP的增速几年来均高于全国平均水平,而其国际化元素也在增加,对高端服务业的需求越来越高,这种需求会成为武汉消纳高端酒店的核心因素。李萌表示,武汉酒店需求目前仍以商务为主,主要涉及钢材、制造业、高新科技产业和金融业,其中,金融业和信息产业需求增长较快。而在旅游市场,武汉的国内旅游人次数持续保持在20%以上的增长率,这些都将给武汉消纳高端酒店能力带来想象空间。

    但同样地处经济活跃的二线城市,成都比武汉更早踏入高端酒店业扩张期,上述酒店业人士坦言,目前,成都市场的入住率和客房价降幅更明显,市场消纳能力已显不足。未来的武汉是否也会走成都的老路?上述酒店业人士则坦言或许不会,其解释,综合来看,成都高端酒店业的扎堆供应,开业时间更加集中。而武汉市场的开业时间相对错开,且引进品牌之间相对有自己不同的定位,对客户群的吸引力更强,在这种局面下,其未来的消纳能力会更强。

    “一般来说,一家酒店从拿地到开业约需要3-4年,开业后运营20年左右,在不考虑土地增值情况下,才能达到基本的盈亏平衡。”李萌表示,整体来看,其回报周期仍不短。

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